Zakup domu w Toskanii, apartamentu z widokiem na riwierę w Ligurii, okolice Rzymu albo alpejskie szczyty pod Bergamo czy rustykalnej posiadłości na Sycylii – to marzenie wielu Polaków. Włoskie nieruchomości kuszą klimatem, stylem życia i relatywnie przystępnymi cenami, szczególnie poza głównymi metropoliami. Ale właśnie wtedy, gdy emocje sięgają zenitu, pojawia się pytanie: jak bezpiecznie nabyć nieruchomość we Włoszech? Odpowiedź wymaga chłodnej kalkulacji, znajomości lokalnego prawa i wsparcia odpowiednich specjalistów. Ten artykuł jest dla tych, którzy nie chcą ryzykować ani pieniędzy, ani spokojnego snu po podpisaniu aktu notarialnego.
Zakup domu w Toskanii, apartamentu z widokiem na riwierę w Ligurii, okolice Rzymu albo alpejskie szczyty pod Bergamo czy rustykalnej posiadłości na Sycylii – to marzenie wielu Polaków. Włoskie nieruchomości kuszą klimatem, stylem życia i relatywnie przystępnymi cenami, szczególnie poza głównymi metropoliami. Ale właśnie wtedy, gdy emocje sięgają zenitu, pojawia się pytanie: jak bezpiecznie nabyć nieruchomość we Włoszech? Odpowiedź wymaga chłodnej kalkulacji, znajomości lokalnego prawa i wsparcia odpowiednich specjalistów. Ten artykuł jest dla tych, którzy nie chcą ryzykować ani pieniędzy, ani spokojnego snu po podpisaniu aktu notarialnego.
Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość we Włoszech? Zacznij od weryfikacji tytułu prawnego
Pierwszy i najważniejszy krok: upewnij się, że sprzedający ma prawo do sprzedaży nieruchomości. Włoski system ksiąg wieczystych istotnie różni się od polskiego i próżno szukać podobieństw w tym zakresie. Dlatego kluczowa jest analiza wyciągu z rejestru nieruchomości (Visura Catastale i Visura Ipotecaria), który pokaże, kto formalnie jest właścicielem, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, zadłużeniem lub innymi roszczeniami. W tym zakresie warto skorzystać z pomocy polsko – włoskiego adwokata specjalizującego się w nieruchomościach.
Rola agencji nieruchomości: pomocna czy ryzykowna?
Agencje nieruchomości we Włoszech funkcjonują nieco inaczej niż w Polsce. Zazwyczaj reprezentują zarówno kupującego, jak i sprzedającego. . Jeśli agencja rekomenduje konkretnych notariuszy czy prawników, dobrze jest zasięgnąć niezależnej opinii. Tym bardziej, że do obowiązków agencji nie należy analiza stanu prawnego nieruchomości czy negocjowania warunków komercyjnych i prawnych na Twoją korzyść.
Zwróć uwagę również na prowizję – standardowo to 3 – 4% wartości transakcji (od każdej ze stron), ale warto to wcześniej potwierdzić w umowie pośrednictwa.
Sprawdzenie stanu technicznego: więcej niż tylko oględziny
W Polsce rzeczoznawca oceniający stan techniczny domu to już często standard przy zakupie domu. We Włoszech taka praktyka nie jest powszechna, ale z perspektywy obcokrajowca jest wręcz niezbędna. Nie chodzi tylko o pęknięcia w ścianach – ale też o kwestie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, aktualność instalacji gazowej czy ważność certyfikatu energetycznego (Attestato di Prestazione Energetica).
Tu znów nieoceniona jest pomoc niezależnego geometry , który sporządzi raport zgodności urbanistyczno-budowlano-katastralnej Dzięki temu będziesz miał pewność, że zakupiona we Włoszech nieruchomość nie jest obarczona samowolami budowlanymi.
Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość we Włoszech? Pamiętaj o umowie przedwstępnej/ofercie i zadatku
Kupując nieruchomość we Włoszech najpewniej staniesz przed koniecznością wypełnienia oferty zakupu nieruchomości (proposta d’acquisto). Wbrew mylącej opinii ten dokument nie sprowadza się tylko do ustalenia warunków finansowych (ceny) kupowanej nieruchomości, ale również należy uregulować w nim wszystkie kwestie prawne oraz dokumenty, które muszą być dostarczone przez sprzedającego do dnia aktu. Jeżeli pominiesz tam obowiązek przygotowania raportu technicznego, uregulowania służebności i innych kwestii, to trudno będzie tego wymagać na późniejszym etapie od sprzedającego i jeżeli będziesz chciał później odstąpić od umowy, to będzie konieczność liczenia się z przepadkiem zadatku. Również sam zadatek (caparra confirmatoria) powinien być odpowiednio uregulowany w ofercie. Co do zasady, wW przypadku rezygnacji kupującego zadatek przepada, natomiast jeśli z transakcji wycofa się sprzedający – musi on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Dlatego tak ważne jest, aby ten etap był prowadzony przez prawnika, który zadba o zapisy chroniące interesy nabywcy.
Jeżeli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego albo też nieruchomość o szczególnym charakterze i poziomie skomplikowania transakcji, to często pojawia się konieczność zawarcia dodatkowej umowy przedwstępnej, która określi prawa i obowiązki stron w celu sfinalizowania transakcji.
Natomiast w większości transakcji z rynku wtórnego wystarcza proposta d’acquisto, która po zaakceptowaniu przez sprzedającego wywołuje takie same skutki jak umowa przedwstępna.
Finalizacja zakupu: co dzieje się u notariusza?
Ostateczna umowa sprzedaży (atto di compravendita) podpisywana jest u włoskiego notariusza (notaio), który odpowiada nie tylko za formalności, ale i za wpis do rejestru nieruchomości.
Jeżeli chcesz przystąpić do aktu notarialnego osobiście, to procedura jest bardzo skomplikowana. Notariusz musi wraz z włoskim tłumaczem przysięgłym języka polskiego przygotować dwujęzyczny akt notarialny wraz z tłumaczenie załączników. Do tego potrzebujesz jeszcze dwóch świadków czynności prawnej, z których przynajmniej jeden musi władać biegle językiem polskim i być rezydentem we Włoszech.
Dlatego znacznie lepszym rozwiązaniem jest powierzenie reprezentacji na akcie adwokatowi, który zna język włoski i polski. Wówczas możesz udzielić mu pełnomocnictwa notarialnego do zakupu nieruchomości. Odpadają wtedy obowiązki związane z obecnością tłumacza i świadka na akcie, a całość odbywa się po włosku. Twój adwokat może natomiast na bieżąco czuwać nad finalizacją transakcji i na bieżąco konsultować zmiany z notariuszem (co we Włoszech jest standardem, że wątpliwości ustala się na akcie).
Gdzie szukać wsparcia? Jedna kancelaria, wiele kompetencji
Decydując się na zakup we Włoszech, warto mieć po swojej stronie nie tylko pośrednika (który działa również na rzecz sprzedającego – wszak pobiera prowizję z obydwu stron), ale przede wszystkim działającą na Twoją rzecz kancelarię znającą realia włoskiego rynku. Jedną z nich jest https://dom-italia.pl, która specjalizuje się w kompleksowej obsłudze Polaków kupujących nieruchomości we Włoszech. Od sprawdzenia dokumentów, przez negocjacje z agencją i sprzedającym, po reprezentację przed notariuszem – to podejście „od A do Z” pozwala uniknąć typowych pułapek i uproszczeń.
Doświadczony zespół prawników i doradców może też pomóc również w uzyskaniu numeru podatkowego (Codice Fiscale).
Dobre przygotowanie to najlepsze zabezpieczenie
Zakup nieruchomości za granicą nigdy nie jest jedynie formalnością. To wieloetapowy proces, który wymaga cierpliwości, rozeznania i zaufanych ludzi na miejscu. Włoski system prawny i administracyjny ma swoją specyfikę, dlatego nie warto polegać wyłącznie na intuicji czy poradach z forów internetowych. Kluczowe pytanie: jak bezpiecznie nabyć nieruchomość we Włoszech? – niech będzie początkiem drogi, a nie jej końcem. Właściwe przygotowanie, odpowiedni doradcy i chłodna głowa to fundamenty, na których warto budować nie tylko dom, ale i spokojną przyszłość.