Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela na wypadek, gdyby dłużnik nie spłacał swojego zobowiązania pieniężnego.
Hipoteka wskazana jest w Kodeksie cywilnym jako ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że mimo iż jest skuteczne wobec wszystkich nie jest prawem rzeczowym takim, jak własność. Jest natomiast prawem na rzeczy, a konkretnie na nieruchomości.
Wierzyciel, który zawiera umowę z dłużnikiem często szuka sposobu na zabezpieczenie swoich wierzytelności. Przykładami takiego zabezpieczenia są podpisanie weksla, poręczenie przez osoby trzecie, zastaw na ruchomościach, dobrowolne poddanie się egzekucji, czy w końcu ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Dłużnik, będący właścicielem nieruchomości, poprzez złożenie oświadczenia ustanawia hipotekę na nieruchomości. Następnie składa wniosek i dokonuje wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wówczas powstaje hipoteka.
W przypadku, gdy dłużnik nie będzie w stanie albo nie będzie chciał uregulować swojego zobowiązania, wierzyciel hipoteczny, a więc ten, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka, będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Na drodze sądowej uzyska tytuł wykonawczy i skieruje się do komornika sądowego w celu rozpoczęcia egzekucji z nieruchomości. Będzie mógł przejąć ją na własność albo uzyskać pieniądze z jej licytacji i sprzedaży.
Klasycznym przykładem takiej sytuacji jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku, w przypadku zawarcia umowy kredytu hipotecznego. Bank udostępnia kredytobiorcy środki pieniężne, a na zabezpieczenie ich spłaty wraz z odsetkami ustanawia hipotekę na nieruchomości, której zakup finansuje. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości jest również środkiem zabezpieczenia często dopuszczanym przez różnego rodzaju urzędy w przypadku zawierania umów o pomoc publiczną, w tym dofinansowanie przedsięwzięcia z środków publicznych, unijnych.
Niezależnie od tego ile numerów działek jest wpisane w dziale I księgi wieczystej, hipoteka będzie obejmować całą nieruchomość, dla której prowadzona jest księga. Co więcej, może istnieć nawet tzw. hipoteka łączna, a więc obejmująca więcej niż jedną księgę wieczystą (nieruchomość). Informacja taka będzie wpisana wówczas w dziale IV każdej księgi wieczystej.
Hipoteka może być ustanowiona również na prawach. Ustanowienie hipoteki jest możliwe na użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.